5 cosas a saber sobre las licencias de obras

Una gran cantidad de mejoras y reparaciones en el hogar son hechas por los propietarios e incluso algunos contratistas sin el beneficio de los permisos de construcción legalmente requeridos y las inspecciones obligatorias que los acompañan. Las razones para eludir estas regulaciones son muchas, a menudo porque un propietario o contratista está tratando de esquivar el gasto del permiso, o porque temen que los impuestos aumenten si las mejoras se catalogan oficialmente. En realidad, la mayoría (no todos) de los temores con respecto al proceso de permiso son infundados, y el potencial de problemas serios es bastante grande si usted no solicita los permisos apropiados y no logra que su trabajo sea inspeccionado. Aquí hay doce realidades sobre el proceso de permiso de construcción que muchas personas no se dan cuenta.

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Puede que no necesite un permiso en absoluto

Mucho nerviosismo ocurre porque los propietarios piensan que cualquier reparación o mejora que hagan en la casa será escudriñada con un peine de dientes finos por un inspector que intenta detectar cada pequeño defecto. En realidad, hay muchas reparaciones y mejoras que se pueden hacer sin un permiso. Las reglas para esto varían ampliamente de comunidad a comunidad, y el mismo proyecto que requiere un permiso de construcción e inspecciones programadas en un lugar puede no requerirlo en otra jurisdicción.

Pero en términos generales, se le permite reemplazar la mayoría de los elementos existentes de su casa sin un permiso, mientras que cualquier cosa que cambie la estructura de su casa o que represente una mejora en los bienes raíces requerirá un permiso. Por ejemplo, puede reemplazar un interruptor de pared roto o un grifo desgastado, pero para agregar una cubierta o una habitación se requiere un permiso. Su comunidad puede tener recursos en línea que explican qué tipos de trabajo requieren permisos e inspecciones, o puede llamar a la oficina de permisos y pedir hablar con un inspector.

Puede hablar con la oficina de permisos de forma anónima

Algunas personas temen que en el momento en que usted llama a la oficina local de inspecciones de edificios y permisos, inmediatamente se le marca para ser examinado. Esto simplemente no es cierto. La oficina de permisos existe para asegurar que las mejoras en el hogar se hagan de manera segura y no representen un riesgo para los residentes, y los inspectores generalmente se complacen en responder a las preguntas. Si no hay un inspector disponible actualmente, uno le llamará y responderá a cualquier pregunta que tenga, como por ejemplo: «¿Necesito una barrera de vapor detrás de las paredes de mi ducha de azulejos?» o «¿Qué tan alto puede estar mi garaje?«.

Los costos de los permisos varían

Le sorprenderá saber que no hay una tarifa fija para un permiso de construcción, pero que los costos del permiso varían según el costo estimado y la complejidad del proyecto. La construcción de una cerca puede requerir un permiso de 55 euros, por ejemplo, mientras que la construcción de una casa nueva y grande puede requerir un permiso de construcción de 2,000 euros. A nivel nacional, el permiso de construcción promedio cuesta 1,043 euros en 2018, con un rango típico de 400 euros a cerca de 1700 euros. Pero estos costos promedio representan muchos permisos para la nueva construcción de casas enteras, y hay muchos proyectos para los cuales los permisos de construcción cuestan $100 o menos. Es bastante común que los costos de los permisos se basen en un porcentaje del costo anticipado del proyecto. Si usted está trabajando con un contratista, los costos del permiso generalmente están incluidos en la oferta que ha recibido.

Los permisos de propietario/constructor pueden ser problemáticos

A algunos propietarios les preocupa que las oficinas de inspección de la ciudad no les permitan hacer su propio trabajo, sino que sólo otorguen permisos a contratistas profesionales. Este es otro mito ya que las oficinas de inspección rutinariamente emiten permisos a los propietarios para hacer todo tipo de trabajo por sí mismos, hasta e incluso servir como un GC (contratista general) cuando se construye una casa entera. Para este tipo de proyecto, su comunidad puede emitir un «permiso de propietario/constructor» especial que le permite ocupar la casa por un período específico (generalmente alrededor de un año) mientras subcontrata las tareas individuales para el trabajo.

Como propietario/constructor, usted actúa como su propio contratista general en lugar de contratar a uno. Esto le permite ahorrar en esa dolorosa cuota del 15 al 25 por ciento que cobran las CG, pero también lleva la carga de las responsabilidades potenciales, muchas de las cuales pueden ser serias. Contratar a un contratista con licencia, asegurado y con fianza lo aísla mejor de estas responsabilidades.

Las servidumbres pueden matar su permiso y su proyecto

Dondequiera que un cable eléctrico, una tubería principal de alcantarillado, una acera u otro camino de servicio común y continuo pase a través de su propiedad, usted probablemente tiene una servidumbre, una restricción legal que le impide hacer cambios que afecten o restrinjan estos cables de servicios públicos u otras características. Hay casos, por ejemplo, en los que una porción de su propiedad puede ser reservada para un camino potencial futuro. Usted no podrá construir en ninguna porción de su propiedad donde haya una servidumbre registrada.

Para conocer las servidumbres vigentes, consulte el plano de su propiedad, disponible en línea en el sitio del asesor de su condado o en sus oficinas. Por lo general, nunca se le permite construir sobre servidumbres, a menos que sean adiciones menores, como cercas.

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