Hoja de datos de la Ley de Propiedad para tontos

De la ley de propiedad para tontos

Por Alan R. Romero

Para hacer uso del derecho de propiedad, hay que ser capaz de aplicarlo a situaciones de hecho. Esta Hoja de Trucos resume algunas de las reglas más importantes o difíciles de la ley de propiedad y le da una referencia rápida sobre cómo aplicarlas.

Determinar si un pacto es válido con la tierra

Una persona que hace un pacto con otra está obligada por su promesa, y la otra persona puede hacerla cumplir en la corte. Pero si alguien más busca hacer cumplir el pacto, o si alguien busca hacer cumplir el pacto en contra de alguien que no sea el original, usted tiene que decidir si el pacto se aplica a aquellas personas que no fueron parte del pacto.

Alguien que no sea la parte original puede hacer cumplir el convenio contra un sucesor del convenio original si lo siguiente es cierto:

• El pacto toca y se refiere a la tierra de la parte original, lo que significa que el cumplimiento del pacto afecta de alguna manera a la tierra.
• Si un sucesor trata de hacer cumplir el pacto, las partes originales tenían la intención de que el pacto fuera exigible por los sucesivos propietarios de la tierra beneficiada. Si alguien trata de hacer cumplir el pacto contra un sucesor de la parte original, las partes originales deben tener la intención de que el pacto sea ejecutable contra los sucesivos propietarios de la tierra de la parte original del pacto.
• Las partes originales tenían privacidad horizontal (crearon el pacto cuando una de las partes estaba transfiriendo una de las propiedades sujetas a la otra, o hicieron el pacto relacionado con un arrendamiento o una servidumbre), y la sucesora tiene privacidad vertical con la parte original de la cual se está haciendo cargo (sucedió a la parte original en la propiedad de alguna o toda su tierra); o, alternativamente, la persona contra la cual se va a hacer cumplir el pacto tiene notificación del derecho del pacto que le pertenece a la parte ejecutora.

Creación de Servidumbres

Una servidumbre es el derecho de una persona a usar (o controlar el uso de) la tierra de otra persona. Puede crear una servidumbre de cualquiera de las siguientes maneras:

• Por acuerdo expreso: Si el acuerdo no es evidenciado por un escrito que satisface el estatuto de fraudes, usted tiene que probar el impedimento legal o el cumplimiento parcial con el fin de hacer cumplir el acuerdo.
• Por implicación: Una servidumbre está implícita por el uso previo cuando un propietario ha estado usando parte de su tierra para beneficiar a otra parte de su tierra de alguna manera que es aparente, continua y razonablemente necesaria y luego transfiere una de esas partes a otra persona. Una servidumbre está implícita por necesidad cuando un propietario transfiere parte de sus tierras y una de las partes resultantes pierde el acceso a una calle pública. La presentación de un plano de subdivisión también implica que los propietarios de lotes tienen servidumbres que se muestran en el plano.
• Con receta médica: Usted adquiere una servidumbre usando la tierra de otra persona abierta y continuamente como si tuviera el derecho de hacerlo por un período de tiempo especificado por la ley estatal.

Dispositivos de flexibilidad de zonificación

A veces, las leyes de zonificación se interponen en el camino de los deseos de los terratenientes. Si un propietario quiere usar su tierra de alguna manera que una ordenanza de zonificación no permite, aquí están los pasos que puede tomar:

1. Si ella ya está usando su tierra de esa manera, determine si ese uso precede a la regulación de zonificación para que esté protegida como un uso no conforme.
2. Si el uso deseado de la tierra no está protegido como un uso no conforme, determine si la ordenanza de zonificación lista su uso deseado como un uso condicional en esa zona, si lo hace, encuentre las condiciones que la ordenanza requiere que se cumplan y solicite un permiso de uso condicional. Si no lo hace, simplemente pase al siguiente paso, porque no puede obtener un permiso de uso condicional si el uso no está listado como uso condicional.
3. Para obtener una variación, típicamente el propietario debe probar que no puede obtener un rendimiento razonable de su propiedad según la zonificación debido a las circunstancias físicas únicas de su propiedad, y debe probar que la concesión de una variación no alteraría el carácter esencial del área.
4. Solicite a la ciudad o al condado que enmiende la ordenanza de zonificación, generalmente para darle a la propiedad del propietario una designación de zonificación diferente que le permita el uso deseado.
5. Si todas las acciones anteriores fracasan, o si alguna de ellas no está disponible o sería inútil o excesivamente gravosa de llevar a cabo, el propietario puede entonces considerar impugnar la constitucionalidad de la regulación ante un tribunal.

Patrimonio Presente y Futuro

Usted puede averiguar qué patrimonios presentes y futuros crea un instrumento leyendo atentamente el instrumento de concesión y haciéndose estas preguntas en orden:

1. Cuando este instrumento entre en vigor, ¿quién tendrá derecho a poseer primero la tierra?
2. Si el instrumento no dice nada acerca de la terminación de su posesión, A tiene un honorario absoluto y simple, y si el derecho de A a poseer terminará en el momento de su muerte o la muerte de otra persona, A tiene un patrimonio vitalicio. Si el instrumento dice que otra persona (llámela B) toma posesión cuando ocurre la muerte, B tiene un resto. Si el derecho de»A» a la posesión termina en una fecha determinada o cuando una de las partes decide poner fin a su posesión,»A» tiene un contrato de arrendamiento. Si el instrumento dice que otra persona (B) obtiene la posesión cuando el arrendamiento termina, B tiene un remanente. Si el derecho de A a poseer termina cuando se da una condición específica, hágase la siguiente pregunta.
3. Si el instrumento dice que es otra persona que el otorgante,»A» tiene un honorario simple sujeto a una limitación de ejecución y»B» tiene un interés de ejecución. De lo contrario, hágase la siguiente pregunta.
4. ¿Dice el instrumento que el derecho de posesión de»A» termina automáticamente cuando se produce la condición -que la sucesión dura sólo mientras no se produzca la condición-? si es así,»A» tiene un honorario simplemente determinable y el otorgante retuvo la posibilidad de revertir la situación? si no,»A» tiene un honorario simple a condición posterior y el otorgante retuvo un derecho de entrada.

Un instrumento puede crear varias fincas futuras seguidas. Así que después de que usted haya repasado la lista anterior de preguntas, si A no tiene una tarifa absoluta y por lo tanto alguien tiene un interés futuro, empiece de nuevo en la parte superior de la lista; esta vez, haga las preguntas sobre el derecho de posesión después de que ese interés futuro tome posesión. Eso le dirá qué caudal hereditario actual tendrá la futura propietaria después de que tome posesión y si le seguirán más caudal hereditario en el futuro. Siga haciendo eso hasta que encuentre a alguien que tenga un futuro patrimonio en una tarifa simple absoluta.