Hacer cumplir los pactos sin privacidad – Explicado

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Derecho de propiedad para tontos

Por Alan R. Romero

En el derecho de propiedad, la parte beneficiada no tiene que probar la privacidad vertical u horizontal para hacer cumplir un pacto de equidad. Esa es la mayor diferencia en los requisitos para hacer cumplir los pactos de equidad y de ley.

Esto significa que cualquier pacto, sea cual fuere su forma y momento de creación, puede ser ejecutado en equidad por los sucesores contra los sucesores, siempre y cuando afecte y afecte a la tierra y a las partes que pretendan que el beneficio se ejecute. Y también significa que cualquier poseedor de tierras goza del beneficio -o sufre la carga, según sea el caso- independientemente de si adquirió el patrimonio de la parte original.

Requerir notificación del pacto

Un tribunal no hará cumplir un pacto de equidad contra un propietario que no tenía notificación del pacto cuando compró su participación en la tierra. Sin embargo, algunas autoridades dicen que la falta de notificación no importa si la parte agobiada no pagó el valor de su participación en la propiedad de la tierra agobiada.

Una persona que adquiere un interés en la tierra agobiada puede tener tal notificación al enterarse de que el pacto existe. Ella puede descubrir el pacto del otorgante, de una búsqueda de título, de los vecinos, y así sucesivamente.

Un comprador de tierra cargada también puede tener una notificación constructiva. La notificación constructiva significa que una persona razonablemente debería haber sabido acerca del pacto, incluso si ella no lo sabía realmente. La fuente más común de notificaciones constructivas son los registros públicos de bienes raíces. Si una búsqueda razonable de título descubre un instrumento que identifica el convenio, entonces el comprador de la propiedad tiene un aviso constructivo del convenio.

Un comprador de tierra cargada también puede tener un aviso constructivo de un pacto por el carácter del vecindario. Si el vecindario parece estar sujeto a un esquema uniforme de convenios restrictivos, como un convenio que restringe el uso al uso residencial unifamiliar, se puede esperar que el comprador investigue y, por lo tanto, tenga un aviso constructivo de los convenios.

Recuerde que un pacto es el derecho que tiene una persona de restringir o requerir alguna actividad de otra persona. Así que tener noticia de un pacto significa no sólo saber que la propiedad está cargada por un pacto, sino también saber quién tiene el beneficio de ese pacto – quién tiene el derecho de hacer cumplirlo.

En algunas situaciones, un comprador puede saber que la propiedad está cargada por un convenio pero no saber que una propiedad en particular tenía la intención de tener el derecho de hacer cumplir el convenio. En ese caso, el comprador no tiene notificación del derecho del pacto que pertenece a ese propietario en particular y no está sujeto a una ejecución equitativa por su parte.

Suponga que las partes originales acuerdan que una propietaria vecina también tendrá el derecho de hacer cumplir el convenio contra el comprador y sus sucesores. Sin embargo, la escritura que crea el pacto no dice eso; sólo dice que la propiedad que se vende a la parte agobiada está sujeta a un pacto.

Si la parte agobiada originalmente vende la tierra agobiada a otra persona y no le dice a esa persona sobre el acuerdo oral que el vecino también se beneficia, el nuevo propietario puede haber notado que la tierra está sujeta a un pacto (porque el pacto está registrado) pero no notó que el vecino tiene el derecho de hacer cumplir el acuerdo.

En esa situación, la nueva propietaria de la tierra cargada no está sujeta a una acción de ejecución por parte de la vecina porque ella no tenía notificación de los derechos del pacto de la vecina.

A pesar de que la notificación del convenio no suele figurar como un requisito para que un convenio se ejecute en la ley, los estatutos de registro tienen casi el mismo efecto que el requisito de notificación. Los estatutos de registro generalmente protegen a los compradores de tierras de intereses anteriores que ellos no conocían.

Por lo tanto, si una persona compra un terreno cargado sin conocer real o constructivamente el pacto, el acto de registro estatal impedirá que se haga cumplir el pacto en su contra – en algunos estados, siempre y cuando ella registre su interés antes de que se registre el pacto.

Reparación del incumplimiento de un pacto en materia de equidad

Si un pacto es exigible en equidad, la parte beneficiada tiene derecho a una orden judicial que requiere que la parte agraviada cumpla con el pacto. Por lo general, los daños y perjuicios se otorgan sólo si la parte beneficiada cumple con los requisitos para hacer cumplir el pacto por ley. La mayoría de las veces, la parte beneficiada no busca daños porque no sufrirá ningún daño mientras la parte agraviada deje de violar el pacto.